Grundsteuer 2025: Was die neuen Bescheide für die Betriebskosten bedeuten

Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach neuem Recht erhoben (§ 37 GrStG). Die meisten Eigentümer haben ihre neuen Bescheide der Gemeinde inzwischen erhalten, und die erste Rate ist am 15. Februar fällig geworden. Weitere Raten folgen am 15. Mai, 15. August und 15. November (§ 28 GrStG). Für Vermieter und Verwaltungen stellt sich die Frage, wie die geänderten Beträge in die Betriebskosten kommen.

Die Grundsteuer bleibt umlagefähig

An der Umlage selbst hat die Reform nichts geändert. Die Grundsteuer zählt nach § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks. Voraussetzung ist wie bisher, dass der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten wirksam vereinbart. Ist kein anderer Maßstab vereinbart, wird nach Wohnfläche verteilt (§ 556a Abs. 1 BGB).

Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Bundesland ab. Die meisten Länder wenden das Bundesmodell an. Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Modelle eingeführt, Bayern zum Beispiel ein reines Flächenmodell. Den Hebesatz legt jede Gemeinde selbst fest (§ 25 GrStG). Je nach Lage und Gebäude kann die Steuer deshalb deutlich steigen oder sinken.

Vorauszahlungen anpassen

Steigt die Grundsteuer spürbar, reichen die bisherigen Vorauszahlungen oft nicht mehr. Nach § 560 Abs. 4 BGB kann jede Vertragspartei die Vorauszahlungen nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen. Eine Anpassung allein wegen des neuen Bescheids, ohne vorherige Abrechnung, sieht das Gesetz nicht vor. Die erste Gelegenheit ist für viele Vermieter deshalb die Abrechnung für 2024 oder, je nach Abrechnungszeitraum, für 2025. Sinkt die Grundsteuer, kann umgekehrt der Mieter nach der Abrechnung die Vorauszahlungen herabsetzen.

Die Abrechnung für das Kalenderjahr 2025 muss dem Mieter bis zum 31. Dezember 2026 zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB). Kommt ein Bescheid oder ein Änderungsbescheid erst danach, ist eine Nachforderung nur möglich, wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat. Die Rechtsprechung erwartet, dass er die Nachforderung dann zügig nachholt.

Besonderheit bei Eigentumswohnungen

Jede Eigentumswohnung bildet für die Grundsteuer eine eigene wirtschaftliche Einheit (§ 244 BewG). Der Bescheid geht an den einzelnen Eigentümer, nicht an die Gemeinschaft. Die Grundsteuer taucht deshalb nicht in der Jahresabrechnung der WEG auf. Der vermietende Eigentümer muss sie selbst in seine Betriebskostenabrechnung übernehmen. Bei Mietverwaltungen lohnt es sich, die neuen Bescheide aller Wohnungen anzufordern und in den Stammdaten zu hinterlegen, bevor die nächste Abrechnung erstellt wird.