Imposta fondiaria 2025: cosa significano i nuovi avvisi per le spese di gestione

Dal 1° gennaio 2025 l'imposta fondiaria (Grundsteuer) viene riscossa secondo le nuove regole (§ 37 GrStG). La maggior parte dei proprietari ha ormai ricevuto i nuovi avvisi dal comune e la prima rata è scaduta il 15 febbraio. Seguono altre rate il 15 maggio, il 15 agosto e il 15 novembre (§ 28 GrStG). Per locatori e società di amministrazione si pone la questione di come far confluire gli importi modificati nelle spese di gestione.

L'imposta fondiaria resta ripartibile

La riforma non ha cambiato nulla sulla ripartizione in sé. Secondo il § 2 Nr. 1 del regolamento sulle spese di gestione (Betriebskostenverordnung) l'imposta fondiaria rientra tra gli oneri pubblici correnti del fondo. Come in passato, il presupposto è che il contratto di locazione preveda validamente la ripartizione delle spese di gestione. Se non è stato concordato un altro criterio, la ripartizione avviene in base alla superficie abitativa (§ 556a Abs. 1 BGB).

L'importo dell'imposta dipende dal Land. La maggior parte dei Länder applica il modello federale. Baden-Württemberg, Baviera, Amburgo, Assia e Bassa Sassonia hanno introdotto modelli propri, la Baviera per esempio un modello basato esclusivamente sulla superficie. L'aliquota comunale (Hebesatz) viene stabilita da ogni comune (§ 25 GrStG). A seconda della posizione e dell'edificio l'imposta può quindi aumentare o diminuire sensibilmente.

Adeguare gli acconti

Se l'imposta fondiaria aumenta in modo sensibile, gli acconti finora versati spesso non bastano più. Secondo il § 560 Abs. 4 BGB ciascuna parte del contratto può, dopo un rendiconto, adeguare gli acconti a un importo appropriato mediante dichiarazione in forma testuale. La legge non prevede un adeguamento dovuto al solo nuovo avviso, senza un rendiconto precedente. Per molti locatori la prima occasione è quindi il rendiconto per il 2024 o, a seconda del periodo di rendicontazione, per il 2025. Se l'imposta fondiaria diminuisce, è invece l'inquilino a poter ridurre gli acconti dopo il rendiconto.

Il rendiconto per l'anno solare 2025 deve pervenire all'inquilino entro il 31 dicembre 2026 (§ 556 Abs. 3 BGB). Se un avviso o un avviso di rettifica arriva solo dopo, un conguaglio a carico dell'inquilino è possibile solo se il ritardo non è imputabile al locatore. La giurisprudenza si aspetta che in tal caso il locatore richieda il conguaglio rapidamente.

Particolarità per gli appartamenti in condominio

Ai fini dell'imposta fondiaria ogni appartamento in condominio costituisce un'unità economica a sé (§ 244 BewG). L'avviso viene inviato al singolo proprietario, non alla comunione. L'imposta fondiaria non compare quindi nel rendiconto annuale della WEG. Il proprietario che affitta deve inserirla lui stesso nel proprio rendiconto delle spese di gestione. Nelle amministrazioni di immobili in locazione conviene richiedere i nuovi avvisi di tutti gli appartamenti e registrarli nei dati anagrafici prima di redigere il rendiconto successivo.