Impozitul pe proprietate 2025: ce înseamnă noile decizii de impunere pentru cheltuielile de exploatare

Din 1 ianuarie 2025, impozitul pe proprietate (Grundsteuer) se percepe conform noii legislații (§ 37 GrStG). Majoritatea proprietarilor au primit între timp noile decizii de impunere de la primărie, iar prima rată a devenit scadentă la 15 februarie. Urmează alte rate la 15 mai, 15 august și 15 noiembrie (§ 28 GrStG). Pentru proprietarii care închiriază și pentru firmele de administrare se pune întrebarea cum ajung sumele modificate în cheltuielile de exploatare.

Impozitul pe proprietate rămâne repartizabil

Reforma nu a schimbat nimic la repartizarea propriu-zisă. Conform § 2 Nr. 1 din Ordonanța privind cheltuielile de exploatare (Betriebskostenverordnung), impozitul pe proprietate face parte din sarcinile publice curente ale terenului. Condiția este, ca și până acum, ca contractul de închiriere să prevadă în mod valabil repartizarea cheltuielilor de exploatare. Dacă nu s-a convenit alt criteriu, repartizarea se face după suprafața locuibilă (§ 556a Abs. 1 BGB).

Cuantumul impozitului depinde de land. Majoritatea landurilor aplică modelul federal. Baden-Württemberg, Bavaria, Hamburg, Hessa și Saxonia Inferioară au introdus modele proprii, Bavaria de exemplu un model bazat exclusiv pe suprafață. Cota de impozitare este stabilită de fiecare comună (§ 25 GrStG). În funcție de amplasare și clădire, impozitul poate de aceea să crească sau să scadă considerabil.

Ajustarea avansurilor

Dacă impozitul pe proprietate crește simțitor, avansurile de până acum adesea nu mai sunt suficiente. Conform § 560 Abs. 4 BGB, oricare parte contractantă poate ajusta avansurile la un nivel adecvat după un decont, printr-o declarație în formă de text. Legea nu prevede o ajustare doar pe baza noii decizii de impunere, fără un decont prealabil. De aceea, prima ocazie pentru mulți proprietari este decontul pentru 2024 sau, în funcție de perioada de decontare, pentru 2025. Dacă impozitul pe proprietate scade, chiriașul poate, invers, să reducă avansurile după decont.

Decontul pentru anul calendaristic 2025 trebuie să ajungă la chiriaș până la 31 decembrie 2026 (§ 556 Abs. 3 BGB). Dacă o decizie de impunere sau o decizie de modificare sosește abia după această dată, o plată suplimentară poate fi cerută doar dacă proprietarul nu răspunde pentru întârziere. Jurisprudența se așteaptă ca acesta să ceară plata suplimentară rapid în acest caz.

Particularitate la apartamentele în proprietate

Fiecare apartament în proprietate formează, pentru impozitul pe proprietate, o unitate economică proprie (§ 244 BewG). Decizia de impunere se adresează proprietarului individual, nu asociației. De aceea, impozitul pe proprietate nu apare în decontul anual al WEG. Proprietarul care închiriază trebuie să îl preia personal în decontul cheltuielilor de exploatare. La administrarea locativă merită să solicitați noile decizii de impunere pentru toate apartamentele și să le înregistrați în datele de bază înainte de întocmirea următorului decont.