Taxe foncière 2025 : ce que les nouveaux avis signifient pour les charges locatives

Depuis le 1er janvier 2025, la taxe foncière (Grundsteuer) est perçue selon le nouveau droit (§ 37 GrStG). La plupart des propriétaires ont entre-temps reçu leurs nouveaux avis de la commune, et la première échéance est arrivée le 15 février. Les échéances suivantes tombent le 15 mai, le 15 août et le 15 novembre (§ 28 GrStG). Pour les bailleurs et les cabinets de gestion, la question est de savoir comment intégrer les montants modifiés dans les charges locatives.

La taxe foncière reste récupérable

La réforme n'a rien changé à la répercussion elle-même. Selon le § 2 Nr. 1 de l'ordonnance sur les charges locatives (Betriebskostenverordnung), la taxe foncière fait partie des charges publiques courantes du bien. Comme auparavant, il faut que le bail prévoie valablement la répercussion des charges. Si aucune autre clé de répartition n'a été convenue, la répartition se fait selon la surface habitable (§ 556a Abs. 1 BGB).

Le montant de la taxe dépend du Land. La plupart des Länder appliquent le modèle fédéral. Le Bade-Wurtemberg, la Bavière, Hambourg, la Hesse et la Basse-Saxe ont introduit leurs propres modèles, la Bavière par exemple un modèle fondé uniquement sur la surface. Chaque commune fixe elle-même son taux d'imposition (§ 25 GrStG). Selon la situation et le bâtiment, la taxe peut donc nettement augmenter ou baisser.

Ajuster les provisions sur charges

Si la taxe foncière augmente sensiblement, les provisions actuelles ne suffisent souvent plus. Selon le § 560 Abs. 4 BGB, chaque partie au contrat peut, après un décompte, ajuster les provisions à un montant approprié par une déclaration sous forme textuelle. La loi ne prévoit pas d'ajustement fondé uniquement sur le nouvel avis, sans décompte préalable. Pour de nombreux bailleurs, la première occasion est donc le décompte de 2024 ou, selon la période de décompte, celui de 2025. Si la taxe foncière baisse, c'est à l'inverse le locataire qui peut réduire les provisions après le décompte.

Le décompte de l'année civile 2025 doit parvenir au locataire au plus tard le 31 décembre 2026 (§ 556 Abs. 3 BGB). Si un avis ou un avis rectificatif n'arrive qu'après cette date, un rappel n'est possible que si le bailleur n'est pas responsable du retard. La jurisprudence attend alors de lui qu'il effectue rapidement ce rappel.

Particularité des appartements en copropriété

Pour la taxe foncière, chaque appartement en copropriété constitue une unité économique distincte (§ 244 BewG). L'avis est adressé au copropriétaire individuel, et non à la copropriété. La taxe foncière n'apparaît donc pas dans le décompte annuel de la copropriété (WEG). Le copropriétaire bailleur doit l'intégrer lui-même dans son décompte de charges locatives. Pour les gestionnaires locatifs, il vaut la peine de demander les nouveaux avis de tous les logements et de les enregistrer dans les données de base avant d'établir le prochain décompte.