2025 emlak vergisi: Yeni tahakkuklar işletme giderleri için ne anlama geliyor

1 Ocak 2025'ten bu yana emlak vergisi yeni hukuka göre alınıyor (§ 37 GrStG). Maliklerin çoğu belediyeden yeni tahakkuklarını almış durumda ve ilk taksit 15 Şubat'ta ödenmesi gereken hale geldi. Diğer taksitler 15 Mayıs, 15 Ağustos ve 15 Kasım'da geliyor (§ 28 GrStG). Ev sahipleri ve yönetim şirketleri için, değişen tutarların işletme giderlerine nasıl yansıtılacağı sorusu gündemde.

Emlak vergisi yansıtılabilir olmaya devam ediyor

Reform, yansıtmanın kendisinde bir değişiklik yapmadı. Emlak vergisi, İşletme Giderleri Yönetmeliği'nin (Betriebskostenverordnung) § 2 Nr. 1 hükmüne göre taşınmazın süregelen kamusal yükleri arasında yer alır. Koşul, eskiden olduğu gibi, kira sözleşmesinde işletme giderlerinin yansıtılmasının geçerli şekilde kararlaştırılmış olmasıdır. Başka bir ölçüt kararlaştırılmamışsa dağıtım konut alanına göre yapılır (§ 556a Abs. 1 BGB).

Verginin ne kadar olacağı eyalete bağlıdır. Eyaletlerin çoğu federal modeli uygular. Baden-Württemberg, Bavyera, Hamburg, Hessen ve Aşağı Saksonya kendi modellerini getirdi; örneğin Bavyera salt alana dayalı bir model uyguluyor. Vergi çarpanını her belediye kendisi belirler (§ 25 GrStG). Bu nedenle konuma ve binaya göre vergi belirgin biçimde artabilir veya azalabilir.

Avans ödemelerini uyarlama

Emlak vergisi hissedilir biçimde artarsa mevcut avans ödemeleri çoğu zaman yetmez. § 560 Abs. 4 BGB'ye göre taraflardan her biri, bir hesap kesiminden sonra metin biçiminde bir beyanla avans ödemelerini uygun bir düzeye uyarlayabilir. Kanun, önceden hesap kesimi yapılmadan yalnızca yeni tahakkuk nedeniyle bir uyarlama öngörmez. Bu nedenle birçok ev sahibi için ilk fırsat, 2024 veya hesap dönemine göre 2025 hesap kesimidir. Emlak vergisi düşerse, tersine kiracı hesap kesiminden sonra avans ödemelerini azaltabilir.

2025 takvim yılına ilişkin hesap kesimi kiracıya en geç 31 Aralık 2026'ya kadar ulaşmalıdır (§ 556 Abs. 3 BGB). Bir tahakkuk veya değişiklik tahakkuku ancak bundan sonra gelirse, ek ödeme talebi yalnızca gecikmeden ev sahibi sorumlu değilse mümkündür. Yargı kararları, ev sahibinin bu durumda ek talebi hızla yapmasını bekliyor.

Kat mülkiyetli dairelerde özel durum

Her kat mülkiyetli daire, emlak vergisi açısından ayrı bir ekonomik birim oluşturur (§ 244 BewG). Tahakkuk topluluğa değil, tek tek maliklere gönderilir. Bu nedenle emlak vergisi WEG'nin yıllık hesabında yer almaz. Daireyi kiraya veren malik bunu kendisi işletme gideri hesabına eklemelidir. Kira yönetimlerinde, bir sonraki hesap kesimi hazırlanmadan önce tüm dairelerin yeni tahakkuklarını isteyip ana verilere kaydetmekte fayda var.