ضريبة العقارات 2025: ماذا تعني الإشعارات الضريبية الجديدة لتكاليف التشغيل

منذ 1 يناير 2025 تُحصَّل ضريبة العقارات (Grundsteuer) وفق القانون الجديد (§ 37 GrStG). وقد تلقى معظم المالكين حتى الآن إشعاراتهم الجديدة من البلدية، وحلّ موعد استحقاق القسط الأول في 15 فبراير. وتليه أقساط أخرى في 15 مايو و15 أغسطس و15 نوفمبر (§ 28 GrStG). ويواجه المؤجرون وشركات الإدارة سؤال كيفية إدراج المبالغ المعدّلة في تكاليف التشغيل.

ضريبة العقارات تبقى قابلة للتحميل على المستأجر

لم يغيّر الإصلاح شيئًا في التحميل نفسه. فضريبة العقارات تُعدّ وفق § 2 Nr. 1 من لائحة تكاليف التشغيل (Betriebskostenverordnung) من الأعباء العامة الجارية على العقار. والشرط كما كان من قبل هو أن يتضمن عقد الإيجار اتفاقًا صحيحًا على تحميل تكاليف التشغيل. وما لم يُتفق على معيار آخر، يكون التوزيع بحسب المساحة السكنية (§ 556a Abs. 1 BGB).

ويتوقف مقدار الضريبة على الولاية. فمعظم الولايات تطبق النموذج الاتحادي. أما بادن فورتمبيرغ وبافاريا وهامبورغ وهسن وسكسونيا السفلى فقد اعتمدت نماذج خاصة بها، فبافاريا مثلًا تطبق نموذجًا قائمًا على المساحة وحدها. وتحدد كل بلدية نسبة التحصيل بنفسها (§ 25 GrStG). لذلك قد ترتفع الضريبة أو تنخفض بشكل ملحوظ بحسب الموقع والمبنى.

تعديل الدفعات المقدمة

إذا ارتفعت ضريبة العقارات بشكل ملموس، فكثيرًا ما لا تعود الدفعات المقدمة السابقة كافية. ووفقًا لـ § 560 Abs. 4 BGB يجوز لكل طرف في العقد، بعد إجراء التسوية، تعديل الدفعات المقدمة إلى مقدار مناسب بإعلان في الشكل النصي. ولا ينص القانون على تعديل بسبب الإشعار الجديد وحده دون تسوية سابقة. لذلك فإن أول فرصة لكثير من المؤجرين هي تسوية عام 2024، أو تسوية عام 2025 بحسب فترة التسوية. وفي المقابل، إذا انخفضت ضريبة العقارات، يجوز للمستأجر بعد التسوية تخفيض الدفعات المقدمة.

ويجب أن تصل تسوية السنة التقويمية 2025 إلى المستأجر في موعد أقصاه 31 ديسمبر 2026 (§ 556 Abs. 3 BGB). وإذا صدر إشعار أو إشعار معدّل بعد ذلك، فلا تجوز المطالبة بمبلغ إضافي إلا إذا لم يكن المؤجر مسؤولًا عن التأخير. ويتوقع القضاء منه في هذه الحالة أن يتدارك المطالبة الإضافية دون إبطاء.

خصوصية الشقق المملوكة

تشكّل كل شقة مملوكة وحدة اقتصادية مستقلة لأغراض ضريبة العقارات (§ 244 BewG). ويُرسل الإشعار إلى المالك الفرد، لا إلى جمعية الملاك. لذلك لا تظهر ضريبة العقارات في الحساب السنوي لجمعية الملاك (WEG). ويتعين على المالك المؤجر أن يدرجها بنفسه في تسوية تكاليف التشغيل الخاصة به. وفي إدارة الإيجارات يحسن طلب الإشعارات الجديدة لجميع الشقق وتسجيلها في البيانات الأساسية قبل إعداد التسوية التالية.