Податок на нерухомість 2025: що нові податкові повідомлення означають для експлуатаційних витрат

З 1 січня 2025 року податок на нерухомість стягується за новими правилами (§ 37 GrStG). Більшість власників уже отримали від громади нові податкові повідомлення, а перший платіж настав 15 лютого. Наступні платежі припадають на 15 травня, 15 серпня та 15 листопада (§ 28 GrStG). Для орендодавців і керуючих компаній постає питання, як змінені суми потрапляють до експлуатаційних витрат.

Податок на нерухомість і далі можна перекладати на орендарів

Саме перекладання реформа не змінила. Згідно з § 2 Nr. 1 Постанови про експлуатаційні витрати (Betriebskostenverordnung) податок на нерухомість належить до поточних публічних обтяжень земельної ділянки. Умовою, як і раніше, є те, що договір оренди дійсно передбачає перекладання експлуатаційних витрат. Якщо іншого критерію не узгоджено, розподіл здійснюється за житловою площею (§ 556a Abs. 1 BGB).

Розмір податку залежить від федеральної землі. Більшість земель застосовує федеральну модель. Баден-Вюртемберг, Баварія, Гамбург, Гессен і Нижня Саксонія запровадили власні моделі, Баварія, наприклад, суто площеву модель. Ставку податку кожна громада встановлює самостійно (§ 25 GrStG). Тому залежно від розташування та будівлі податок може суттєво зрости або зменшитися.

Коригування авансових платежів

Якщо податок на нерухомість помітно зростає, колишніх авансових платежів часто вже не вистачає. Згідно з § 560 Abs. 4 BGB кожна сторона договору може після розрахунку шляхом заяви в текстовій формі скоригувати авансові платежі до належного розміру. Коригування лише через нове податкове повідомлення, без попереднього розрахунку, закон не передбачає. Тому для багатьох орендодавців першою нагодою є розрахунок за 2024 рік або, залежно від розрахункового періоду, за 2025 рік. Якщо податок на нерухомість зменшується, то, навпаки, орендар після розрахунку може знизити авансові платежі.

Розрахунок за 2025 календарний рік має надійти орендарю до 31 грудня 2026 року (§ 556 Abs. 3 BGB). Якщо податкове повідомлення або повідомлення про зміну надходить лише після цього, додаткова вимога можлива тільки тоді, коли орендодавець не відповідає за затримку. Судова практика очікує, що в такому разі він оперативно висуне додаткову вимогу.

Особливість щодо квартир у власності

Кожна квартира у власності для цілей податку на нерухомість утворює окрему господарську одиницю (§ 244 BewG). Податкове повідомлення надходить окремому власнику, а не товариству. Тому податок на нерухомість не відображається в річному розрахунку WEG. Власник, який здає квартиру в оренду, повинен сам включити його до свого розрахунку експлуатаційних витрат. Керуючим компаніям, що управляють орендою, варто запросити нові податкові повідомлення щодо всіх квартир і внести їх до основних даних, перш ніж складати наступний розрахунок.