Podatek od nieruchomości 2025: co nowe decyzje oznaczają dla kosztów eksploatacyjnych

Od 1 stycznia 2025 roku podatek od nieruchomości (Grundsteuer) pobiera się według nowych przepisów (§ 37 GrStG). Większość właścicieli otrzymała już nowe decyzje gminy, a pierwsza rata stała się wymagalna 15 lutego. Kolejne raty przypadają 15 maja, 15 sierpnia i 15 listopada (§ 28 GrStG). Dla wynajmujących i firm zarządzających pojawia się pytanie, jak zmienione kwoty uwzględnić w kosztach eksploatacyjnych.

Podatek od nieruchomości nadal można przenosić na najemców

Sama reforma nie zmieniła niczego w zakresie przenoszenia kosztów. Podatek od nieruchomości należy zgodnie z § 2 Nr. 1 rozporządzenia o kosztach eksploatacyjnych (Betriebskostenverordnung) do bieżących ciężarów publicznych nieruchomości. Warunkiem jest, jak dotychczas, skuteczne uzgodnienie w umowie najmu przenoszenia kosztów eksploatacyjnych. Jeśli nie uzgodniono innego klucza, koszty dzieli się według powierzchni mieszkalnej (§ 556a Abs. 1 BGB).

Wysokość podatku zależy od kraju związkowego. Większość krajów stosuje model federalny. Badenia-Wirtembergia, Bawaria, Hamburg, Hesja i Dolna Saksonia wprowadziły własne modele, Bawaria na przykład model oparty wyłącznie na powierzchni. Stawkę podatku (Hebesatz) każda gmina ustala sama (§ 25 GrStG). W zależności od położenia i budynku podatek może więc wyraźnie wzrosnąć lub spaść.

Dostosowanie zaliczek

Jeśli podatek od nieruchomości wyraźnie wzrośnie, dotychczasowe zaliczki często już nie wystarczają. Zgodnie z § 560 Abs. 4 BGB każda ze stron umowy może po rozliczeniu dostosować zaliczki do odpowiedniej wysokości, składając oświadczenie w formie tekstowej. Ustawa nie przewiduje dostosowania wyłącznie z powodu nowej decyzji, bez wcześniejszego rozliczenia. Pierwszą okazją jest więc dla wielu wynajmujących rozliczenie za 2024 rok lub, w zależności od okresu rozliczeniowego, za 2025 rok. Jeśli podatek od nieruchomości spadnie, najemca może odwrotnie po rozliczeniu obniżyć zaliczki.

Rozliczenie za rok kalendarzowy 2025 musi dotrzeć do najemcy do 31 grudnia 2026 roku (§ 556 Abs. 3 BGB). Jeśli decyzja lub decyzja zmieniająca przyjdzie dopiero później, dopłata jest możliwa tylko wtedy, gdy wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności za opóźnienie. Orzecznictwo oczekuje, że w takim przypadku niezwłocznie wystąpi z żądaniem dopłaty.

Szczególny przypadek mieszkań własnościowych

Każde mieszkanie własnościowe stanowi dla celów podatku od nieruchomości odrębną jednostkę gospodarczą (§ 244 BewG). Decyzja trafia do poszczególnego właściciela, a nie do wspólnoty. Podatek od nieruchomości nie pojawia się więc w rozliczeniu rocznym WEG. Właściciel wynajmujący mieszkanie musi sam uwzględnić go w swoim rozliczeniu kosztów eksploatacyjnych. W przypadku zarządzania najmem warto przed sporządzeniem kolejnego rozliczenia zażądać nowych decyzji dla wszystkich mieszkań i zapisać je w danych podstawowych.