Impuesto sobre bienes inmuebles 2025: qué significan las nuevas liquidaciones para los gastos comunes

Desde el 1 de enero de 2025, el impuesto sobre bienes inmuebles (Grundsteuer) se recauda conforme a la nueva normativa (§ 37 GrStG). La mayoría de los propietarios ya han recibido las nuevas liquidaciones del municipio, y el primer plazo venció el 15 de febrero. Los siguientes plazos vencen el 15 de mayo, el 15 de agosto y el 15 de noviembre (§ 28 GrStG). Para los arrendadores y las administraciones se plantea la cuestión de cómo incorporar los importes modificados a los gastos comunes.

El impuesto sobre bienes inmuebles sigue siendo repercutible

La reforma no ha cambiado nada en la repercusión en sí. Según el § 2 Nr. 1 del Reglamento de Gastos de Explotación (Betriebskostenverordnung), el impuesto sobre bienes inmuebles forma parte de las cargas públicas corrientes de la finca. El requisito sigue siendo que el contrato de arrendamiento acuerde válidamente la repercusión de los gastos comunes. Si no se ha acordado otro criterio, el reparto se hace según la superficie habitable (§ 556a Abs. 1 BGB).

La cuantía del impuesto depende del estado federado. La mayoría de los estados aplican el modelo federal. Baden-Wurtemberg, Baviera, Hamburgo, Hesse y Baja Sajonia han introducido modelos propios; Baviera, por ejemplo, un modelo basado únicamente en la superficie. Cada municipio fija su propio tipo de gravamen municipal (§ 25 GrStG). Por eso, según la ubicación y el edificio, el impuesto puede subir o bajar considerablemente.

Ajustar los pagos anticipados

Si el impuesto sobre bienes inmuebles sube de forma notable, los pagos anticipados actuales a menudo ya no bastan. Según el § 560 Abs. 4 BGB, cada parte del contrato puede, tras una liquidación, ajustar los pagos anticipados a un importe adecuado mediante una declaración en forma de texto. La ley no prevé un ajuste solo por la nueva liquidación del impuesto, sin una liquidación previa de gastos. Por eso, para muchos arrendadores la primera oportunidad es la liquidación de 2024 o, según el periodo de liquidación, la de 2025. A la inversa, si el impuesto baja, el inquilino puede reducir los pagos anticipados tras la liquidación.

La liquidación del año natural 2025 debe llegar al inquilino a más tardar el 31 de diciembre de 2026 (§ 556 Abs. 3 BGB). Si una liquidación del impuesto o una liquidación rectificativa llega después, solo es posible reclamar el pago adicional si el arrendador no es responsable del retraso. La jurisprudencia espera que, en ese caso, reclame el pago adicional con rapidez.

Particularidad de los pisos en propiedad horizontal

A efectos del impuesto sobre bienes inmuebles, cada piso en propiedad horizontal constituye una unidad económica propia (§ 244 BewG). La liquidación se dirige a cada propietario, no a la comunidad. Por eso, el impuesto no aparece en la liquidación anual de la comunidad WEG. El propietario arrendador debe incluirlo él mismo en su liquidación de gastos comunes. En las administraciones de alquileres, conviene solicitar las nuevas liquidaciones de todas las viviendas y registrarlas en los datos maestros antes de elaborar la siguiente liquidación.