Legionellenprüfung nach Trinkwasserverordnung: Pflichten für Vermieter und WEG

Legionellen vermehren sich in Warmwasserleitungen, wenn das Wasser zu lange steht oder nicht heiß genug ist. Gefährlich werden sie, wenn sie eingeatmet werden, etwa beim Duschen. Die Trinkwasserverordnung von 2023 schreibt deshalb für viele Mehrfamilienhäuser regelmäßige Untersuchungen vor.

Wann die Untersuchungspflicht gilt

Nach § 31 TrinkwV muss das Trinkwasser auf Legionellen untersucht werden, wenn alle folgenden Punkte zutreffen:

• Das Wasser wird im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit abgegeben. Vermietung zählt nach § 2 TrinkwV als gewerbliche Tätigkeit.
• Es gibt eine zentrale Trinkwassererwärmung mit einem Speicher oder Durchflusserwärmer von mehr als 400 Litern, oder mindestens eine Leitung zwischen Erwärmer und Zapfstelle enthält mehr als 3 Liter (ohne Zirkulationsleitung).
• Im Gebäude gibt es Duschen oder andere Einrichtungen, in denen Wasser vernebelt wird.
• Es handelt sich nicht um ein Ein- oder Zweifamilienhaus.

Bei vermieteten Wohngebäuden ist mindestens alle drei Jahre zu untersuchen. Die Proben werden an mehreren repräsentativen Stellen genommen, die Anlage braucht dafür geeignete Probennahmeventile. Untersuchen darf nur eine zugelassene Untersuchungsstelle.

In einer Wohnungseigentumsanlage betrifft die zentrale Warmwasserbereitung das gemeinschaftliche Eigentum. In der Praxis beauftragt deshalb die Verwaltung im Namen der Gemeinschaft die Untersuchung und behält das Datum der nächsten Prüfung im Blick.

Wenn der Maßnahmenwert erreicht wird

Der technische Maßnahmenwert liegt bei 100 koloniebildenden Einheiten je 100 Milliliter (Anlage 3 Teil II TrinkwV). Wird er erreicht, zeigt die Untersuchungsstelle das dem Gesundheitsamt an. Der Betreiber muss nach § 51 TrinkwV unverzüglich die Ursachen untersuchen lassen, mit Ortsbesichtigung und Prüfung der anerkannten Regeln der Technik. Er muss eine schriftliche Risikoabschätzung erstellen und die notwendigen Maßnahmen umsetzen. Das Gesundheitsamt ist über die Maßnahmen zu informieren, die Dokumentation ist zehn Jahre aufzubewahren.

Die Bewohner müssen unverzüglich informiert werden, sobald das Ergebnis der Risikoabschätzung und etwaige Einschränkungen für die Nutzung des Wassers vorliegen (§ 52 Abs. 3 TrinkwV). Ein vorbereitetes Aushangmuster spart in diesem Fall Zeit.