Земельный налог 2025: что новые уведомления означают для коммунальных расходов

С 1 января 2025 года земельный налог взимается по новым правилам (§ 37 GrStG). Большинство собственников уже получили новые уведомления от муниципалитета, и первый платёж подлежал уплате 15 февраля. Следующие платежи приходятся на 15 мая, 15 августа и 15 ноября (§ 28 GrStG). Для арендодателей и управляющих компаний встаёт вопрос, как изменённые суммы попадают в коммунальные расходы.

Земельный налог по-прежнему можно перекладывать на арендаторов

На само перераспределение реформа не повлияла. Согласно § 2 Nr. 1 Постановления о коммунальных расходах (Betriebskostenverordnung) земельный налог относится к текущим публичным обременениям земельного участка. Условие, как и прежде: договор аренды должен действительно предусматривать перенос коммунальных расходов на арендатора. Если не согласован иной критерий, распределение производится по жилой площади (§ 556a Abs. 1 BGB).

Размер налога зависит от федеральной земли. Большинство земель применяют федеральную модель. Баден-Вюртемберг, Бавария, Гамбург, Гессен и Нижняя Саксония ввели собственные модели, Бавария, например, чисто площадную модель. Ставку (Hebesatz) каждый муниципалитет устанавливает самостоятельно (§ 25 GrStG). Поэтому в зависимости от местоположения и здания налог может заметно вырасти или снизиться.

Корректировка авансовых платежей

Если земельный налог заметно вырастает, прежних авансовых платежей часто уже не хватает. Согласно § 560 Abs. 4 BGB каждая сторона договора после расчёта может заявлением в текстовой форме скорректировать авансовые платежи до надлежащего размера. Корректировку только из-за нового уведомления, без предшествующего расчёта, закон не предусматривает. Поэтому для многих арендодателей первой возможностью становится расчёт за 2024 год или, в зависимости от расчётного периода, за 2025 год. Если земельный налог снижается, то, наоборот, арендатор может после расчёта уменьшить авансовые платежи.

Расчёт за 2025 календарный год должен поступить арендатору до 31 декабря 2026 года (§ 556 Abs. 3 BGB). Если уведомление или изменённое уведомление приходит только после этого, дополнительное требование возможно, лишь если арендодатель не отвечает за задержку. Судебная практика ожидает, что в этом случае он быстро предъявит дополнительное требование.

Особенность квартир в собственности

Каждая квартира в собственности образует для целей земельного налога отдельную хозяйственную единицу (§ 244 BewG). Уведомление направляется отдельному собственнику, а не товариществу. Поэтому земельный налог не появляется в годовом отчёте WEG. Собственник, сдающий квартиру в аренду, должен сам включить его в свой расчёт коммунальных расходов. Управляющим арендным жильём стоит запросить новые уведомления по всем квартирам и внести их в справочные данные до составления следующего расчёта.