Zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG: Was Eigentümer verlangen können

Die Bestellung eines zertifizierten Verwalters gehört seit dem 1. Dezember 2023 zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Jeder einzelne Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen (§ 18 Abs. 2 WEG) und damit auch einen zertifizierten Verwalter.

Für Verwalter, die schon am 1. Dezember 2020 im Amt waren, galt eine Übergangsregel: Sie galten gegenüber den Eigentümern dieser Gemeinschaft bis zum 1. Juni 2024 als zertifiziert (§ 48 Abs. 4 WEG). Diese Schonfrist ist seit über einem Jahr vorbei. Bei jeder Neubestellung oder Wiederbestellung stellt sich die Frage nach dem Nachweis.

Wer als zertifiziert gilt

Zertifiziert ist, wer vor einer Industrie- und Handelskammer die Prüfung nach der Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung bestanden hat. Die Prüfung besteht aus einem schriftlichen Teil von mindestens 90 Minuten und einem mündlichen Teil von mindestens 15 Minuten je Prüfling, der sich vor allem auf das Wohnungseigentumsgesetz bezieht. Bestanden ist der schriftliche Teil, wenn in jedem Themenbereich mindestens 50 Prozent der Punkte erreicht sind. Geprüft werden rechtliche, kaufmännische und technische Grundlagen, etwa Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan, Heizkostenverordnung, Trinkwasserverordnung und Haustechnik. Die Prüfung darf beliebig oft wiederholt werden.

Ohne Prüfung gleichgestellt sind nach § 7 der Verordnung Personen mit Befähigung zum Richteramt, mit abgeschlossener Ausbildung zur Immobilienkauffrau oder zum Immobilienkaufmann (auch Grundstücks- und Wohnungswirtschaft), Geprüfte Immobilienfachwirte und Absolventen eines Hochschulstudiums mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt.

Eine Verwaltungsgesellschaft darf sich zertifiziert nennen, wenn alle Beschäftigten, die unmittelbar mit der WEG-Verwaltung betraut sind, geprüft oder gleichgestellt sind (§ 8 der Verordnung). Dazu gehören auch die Objektbetreuer.

Die Ausnahme für kleine Gemeinschaften

Keinen Anspruch gibt es, wenn die Gemeinschaft weniger als neun Sondereigentumsrechte hat, ein Wohnungseigentümer selbst zum Verwalter bestellt ist und weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt. Alle drei Bedingungen müssen zusammenkommen.

Was bei der Bestellung zu beachten ist

Ein Beschluss, der einen nicht zertifizierten Verwalter bestellt, obwohl keine Ausnahme greift, entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung und kann angefochten werden. Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden (§ 45 WEG). Verwaltungen sollten der Einladung zur Versammlung deshalb den Nachweis über die Zertifizierung oder Gleichstellung beilegen.

Die Inhalte der Prüfung nach § 26a WEG behandelt die DELA im Kurs Fachkraft Immobilienverwaltung.