Contrôle des légionelles selon l'ordonnance sur l'eau potable (Trinkwasserverordnung) : obligations des bailleurs et des copropriétés (WEG)

Les légionelles se multiplient dans les canalisations d'eau chaude lorsque l'eau stagne trop longtemps ou n'est pas assez chaude. Elles deviennent dangereuses lorsqu'elles sont inhalées, par exemple sous la douche. L'ordonnance sur l'eau potable (Trinkwasserverordnung) de 2023 impose donc des analyses régulières pour de nombreux immeubles collectifs.

Quand l'obligation d'analyse s'applique

Selon le § 31 TrinkwV, l'eau potable doit faire l'objet d'une analyse de légionelles lorsque tous les points suivants sont réunis :

• L'eau est fournie dans le cadre d'une activité commerciale ou publique. Selon le § 2 TrinkwV, la location est considérée comme une activité commerciale.
• Il existe une production centralisée d'eau chaude sanitaire avec un ballon ou un chauffe-eau instantané de plus de 400 litres, ou au moins une canalisation entre le chauffe-eau et le point de puisage contient plus de 3 litres (hors conduite de bouclage).
• Le bâtiment comporte des douches ou d'autres équipements dans lesquels l'eau est pulvérisée.
• Il ne s'agit pas d'une maison individuelle ou d'une maison de deux logements.

Pour les immeubles d'habitation loués, l'analyse doit être réalisée au moins tous les trois ans. Les prélèvements sont effectués en plusieurs points représentatifs, et l'installation doit être équipée de robinets de prélèvement adaptés. Seul un laboratoire agréé peut réaliser l'analyse.

Dans une copropriété, la production centralisée d'eau chaude relève des parties communes. En pratique, c'est donc le cabinet de gestion qui commande l'analyse au nom de la copropriété et garde en vue la date du prochain contrôle.

Lorsque la valeur d'intervention est atteinte

La valeur technique d'intervention est de 100 unités formant colonie pour 100 millilitres (Anlage 3 Teil II TrinkwV). Lorsqu'elle est atteinte, le laboratoire le signale au service de santé publique (Gesundheitsamt). Selon le § 51 TrinkwV, l'exploitant doit faire rechercher sans délai les causes, avec visite sur place et vérification des règles techniques reconnues. Il doit établir une évaluation écrite des risques et mettre en œuvre les mesures nécessaires. Le service de santé publique doit être informé des mesures prises, et la documentation doit être conservée dix ans.

Les occupants doivent être informés sans délai dès que le résultat de l'évaluation des risques et d'éventuelles restrictions d'utilisation de l'eau sont connus (§ 52 Abs. 3 TrinkwV). Un modèle d'affichage préparé à l'avance fait gagner du temps dans ce cas.