Análisis de legionela según el Reglamento de Agua Potable: obligaciones para arrendadores y comunidades WEG

La legionela se multiplica en las tuberías de agua caliente cuando el agua permanece estancada demasiado tiempo o no está lo bastante caliente. Resulta peligrosa cuando se inhala, por ejemplo al ducharse. Por eso, el Reglamento de Agua Potable (Trinkwasserverordnung) de 2023 prescribe análisis periódicos para muchos edificios plurifamiliares.

Cuándo se aplica la obligación de análisis

Según el § 31 TrinkwV, el agua potable debe analizarse para detectar legionela si se cumplen todos los puntos siguientes:

• El agua se suministra en el marco de una actividad comercial o pública. Según el § 2 TrinkwV, el arrendamiento se considera actividad comercial.
• Existe un sistema central de calentamiento de agua potable con un acumulador o calentador instantáneo de más de 400 litros, o al menos una tubería entre el calentador y el punto de toma contiene más de 3 litros (sin contar la tubería de recirculación).
• En el edificio hay duchas u otras instalaciones en las que el agua se pulveriza.
• No se trata de una vivienda unifamiliar o bifamiliar.

En los edificios residenciales arrendados, el análisis debe realizarse al menos cada tres años. Las muestras se toman en varios puntos representativos, y la instalación necesita para ello válvulas de toma de muestras adecuadas. Solo puede realizar el análisis un laboratorio autorizado.

En un inmueble en régimen de propiedad horizontal, la producción central de agua caliente forma parte de los elementos comunes. Por eso, en la práctica es la administración quien encarga el análisis en nombre de la comunidad y vigila la fecha de la siguiente revisión.

Si se alcanza el valor de actuación

El valor técnico de actuación es de 100 unidades formadoras de colonias por cada 100 mililitros (Anlage 3 Teil II TrinkwV). Si se alcanza, el laboratorio lo notifica a la autoridad sanitaria (Gesundheitsamt). Según el § 51 TrinkwV, el titular debe encargar sin demora la investigación de las causas, con inspección in situ y comprobación de las reglas técnicas reconocidas. Debe elaborar una evaluación de riesgos por escrito y aplicar las medidas necesarias. Hay que informar a la autoridad sanitaria sobre las medidas y conservar la documentación durante diez años.

Los residentes deben ser informados sin demora en cuanto estén disponibles el resultado de la evaluación de riesgos y las posibles restricciones al uso del agua (§ 52 Abs. 3 TrinkwV). En ese caso, tener preparado un modelo de aviso ahorra tiempo.