Administrator certificat conform § 26a WEG: ce pot cere proprietarii

Din 1 decembrie 2023, numirea unui administrator certificat face parte din administrarea corespunzătoare (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Fiecare proprietar de locuință poate cere asociației o administrare corespunzătoare (§ 18 Abs. 2 WEG) și, prin urmare, și un administrator certificat.

Pentru administratorii care erau deja în funcție la 1 decembrie 2020 se aplica o regulă tranzitorie: aceștia erau considerați certificați față de proprietarii din asociația respectivă până la 1 iunie 2024 (§ 48 Abs. 4 WEG). Această perioadă de grație s-a încheiat de peste un an. La fiecare numire nouă sau renumire se pune problema dovezii.

Cine este considerat certificat

Este certificat cine a promovat în fața unei Camere de Comerț și Industrie (Industrie- und Handelskammer) examenul conform Ordonanței privind examenul de administrator certificat (Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung). Examenul constă dintr-o parte scrisă de cel puțin 90 de minute și o parte orală de cel puțin 15 minute pentru fiecare candidat, care se referă în principal la Legea proprietății asupra locuințelor (Wohnungseigentumsgesetz). Partea scrisă este promovată dacă în fiecare domeniu tematic se obțin cel puțin 50 la sută din puncte. Se verifică noțiuni de bază juridice, economice și tehnice, de exemplu decontul anual și planul economic, Ordonanța privind costurile de încălzire (Heizkostenverordnung), Ordonanța privind apa potabilă (Trinkwasserverordnung) și instalațiile clădirii. Examenul poate fi repetat de oricâte ori.

Conform § 7 din ordonanță, sunt asimilate fără examen persoanele care au calificarea pentru funcția de judecător, persoanele cu formare profesională încheiată ca agent economic imobiliar (inclusiv în domeniul terenurilor și locuințelor), specialiștii imobiliari atestați (Geprüfte Immobilienfachwirte) și absolvenții unor studii superioare cu profil imobiliar.

O societate de administrare se poate numi certificată dacă toți angajații care se ocupă direct de administrarea WEG au promovat examenul sau sunt asimilați (§ 8 din ordonanță). Aici se includ și responsabilii de imobile.

Excepția pentru asociațiile mici

Nu există acest drept dacă asociația are mai puțin de nouă drepturi de proprietate exclusivă, dacă un proprietar de locuință este el însuși numit administrator și dacă mai puțin de o treime dintre proprietari cer un administrator certificat. Toate cele trei condiții trebuie îndeplinite simultan.

La ce trebuie să fiți atenți la numire

O hotărâre prin care este numit un administrator necertificat, deși nu se aplică nicio excepție, nu corespunde unei administrări corespunzătoare și poate fi contestată. Acțiunea în anulare trebuie introdusă în termen de o lună de la adoptarea hotărârii (§ 45 WEG). De aceea, firmele de administrare ar trebui să atașeze la convocarea adunării dovada certificării sau a asimilării.

Conținutul examenului conform § 26a WEG este tratat de DELA în cursul Specialist în administrarea imobilelor.