Administrateur certifié selon le § 26a WEG : ce que les copropriétaires peuvent exiger

Depuis le 1er décembre 2023, la désignation d'un administrateur certifié relève de la bonne gestion (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Chaque copropriétaire peut exiger de la copropriété une bonne gestion (§ 18 Abs. 2 WEG), et donc aussi un administrateur certifié.

Pour les administrateurs déjà en fonction le 1er décembre 2020, une règle transitoire s'appliquait : ils étaient réputés certifiés à l'égard des copropriétaires de cette copropriété jusqu'au 1er juin 2024 (§ 48 Abs. 4 WEG). Ce délai de grâce a pris fin il y a plus d'un an. À chaque nouvelle désignation ou reconduction se pose la question du justificatif.

Qui est considéré comme certifié

Est certifiée toute personne qui a réussi devant une chambre de commerce et d'industrie (Industrie- und Handelskammer) l'examen prévu par l'ordonnance relative à l'examen d'administrateur certifié (Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung). L'examen comprend une partie écrite d'au moins 90 minutes et une partie orale d'au moins 15 minutes par candidat, portant principalement sur la loi sur la copropriété (Wohnungseigentumsgesetz). La partie écrite est réussie si au moins 50 pour cent des points sont obtenus dans chaque domaine. Sont évaluées les bases juridiques, commerciales et techniques, par exemple le décompte annuel et le budget prévisionnel, l'ordonnance sur les frais de chauffage (Heizkostenverordnung), l'ordonnance sur l'eau potable (Trinkwasserverordnung) et les équipements techniques du bâtiment. L'examen peut être repassé autant de fois que nécessaire.

Sont assimilées sans examen, selon le § 7 de l'ordonnance, les personnes ayant l'aptitude à exercer les fonctions de juge, celles ayant achevé une formation d'agent(e) immobilier(ère) (Immobilienkauffrau ou Immobilienkaufmann, y compris dans la gestion foncière et immobilière), les titulaires du diplôme de « Geprüfter Immobilienfachwirt » et les diplômés de l'enseignement supérieur avec une spécialisation en immobilier.

Une société de gestion peut se dire certifiée si tous les salariés directement chargés de la gestion de copropriétés (WEG) ont passé l'examen ou y sont assimilés (§ 8 de l'ordonnance). Cela inclut les gestionnaires d'immeubles.

L'exception pour les petites copropriétés

Il n'existe pas de droit à un administrateur certifié lorsque la copropriété compte moins de neuf lots privatifs, qu'un copropriétaire a lui-même été désigné administrateur et que moins d'un tiers des copropriétaires demandent un administrateur certifié. Les trois conditions doivent être réunies.

Ce qu'il faut observer lors de la désignation

Une décision désignant un administrateur non certifié alors qu'aucune exception ne s'applique n'est pas conforme à une bonne gestion et peut être contestée. L'action en annulation doit être intentée dans un délai d'un mois après l'adoption de la décision (§ 45 WEG). Les cabinets de gestion devraient donc joindre à la convocation à l'assemblée le justificatif de leur certification ou de leur assimilation.

La DELA traite les contenus de l'examen selon le § 26a WEG dans la formation de spécialiste en gestion immobilière.