Сертифицированный управляющий по § 26a WEG: что могут требовать собственники

С 1 декабря 2023 года назначение сертифицированного управляющего относится к надлежащему управлению (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Каждый отдельный собственник квартиры может требовать от товарищества надлежащего управления (§ 18 Abs. 2 WEG), а значит, и сертифицированного управляющего.

Для управляющих, которые уже занимали должность 1 декабря 2020 года, действовало переходное правило: по отношению к собственникам этого товарищества они считались сертифицированными до 1 июня 2024 года (§ 48 Abs. 4 WEG). Этот льготный период закончился более года назад. При каждом новом или повторном назначении встаёт вопрос о подтверждении.

Кто считается сертифицированным

Сертифицированным является тот, кто сдал в Торгово-промышленной палате (Industrie- und Handelskammer) экзамен по Постановлению об экзамене на сертифицированного управляющего (Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung). Экзамен состоит из письменной части продолжительностью не менее 90 минут и устной части продолжительностью не менее 15 минут на каждого экзаменуемого, которая касается прежде всего Закона о собственности на жилые помещения (Wohnungseigentumsgesetz). Письменная часть считается сданной, если в каждой тематической области набрано не менее 50 процентов баллов. Проверяются правовые, коммерческие и технические основы, например годовой отчёт и хозяйственный план, Постановление о расходах на отопление (Heizkostenverordnung), Постановление о питьевой воде (Trinkwasserverordnung) и инженерное оборудование зданий. Экзамен можно пересдавать неограниченное число раз.

Без экзамена согласно § 7 Постановления приравниваются лица, имеющие право занимать должность судьи, законченное профессиональное образование по специальности «специалист по недвижимости» (в том числе в сфере земельного и жилищного хозяйства), дипломированные специалисты по недвижимости (Geprüfte Immobilienfachwirte) и выпускники вузов со специализацией в сфере недвижимости.

Управляющая компания может называть себя сертифицированной, если все сотрудники, непосредственно занятые управлением WEG, сдали экзамен или приравнены к сдавшим (§ 8 Постановления). Сюда относятся и менеджеры объектов.

Исключение для небольших товариществ

Права требования нет, если в товариществе менее девяти прав на отдельную собственность, управляющим назначен сам один из собственников квартир и менее трети собственников требуют сертифицированного управляющего. Должны выполняться все три условия одновременно.

На что обратить внимание при назначении

Решение о назначении несертифицированного управляющего при отсутствии исключения не соответствует надлежащему управлению и может быть оспорено. Иск об оспаривании должен быть подан в течение одного месяца после принятия решения (§ 45 WEG). Поэтому управляющим компаниям следует прилагать к приглашению на собрание подтверждение сертификации или приравнивания.

Содержание экзамена по § 26a WEG DELA рассматривает на курсе «Специалист по управлению недвижимостью».