Amministratore certificato ai sensi del § 26a WEG: cosa possono pretendere i proprietari

Dal 1° dicembre 2023 la nomina di un amministratore certificato rientra nell'amministrazione regolare (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Ogni singolo proprietario di appartamento può pretendere dalla comunione un'amministrazione regolare (§ 18 Abs. 2 WEG) e quindi anche un amministratore certificato.

Per gli amministratori già in carica il 1° dicembre 2020 valeva una regola transitoria: nei confronti dei proprietari di quella comunione erano considerati certificati fino al 1° giugno 2024 (§ 48 Abs. 4 WEG). Questo periodo di tolleranza è terminato da oltre un anno. A ogni nuova nomina o riconferma si pone la questione della prova.

Chi è considerato certificato

È certificato chi ha superato davanti a una Camera dell'industria e del commercio (Industrie- und Handelskammer) l'esame previsto dal regolamento sull'esame di amministratore certificato (Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung). L'esame si compone di una parte scritta di almeno 90 minuti e di una parte orale di almeno 15 minuti per candidato, incentrata soprattutto sulla legge sulla proprietà degli appartamenti (Wohnungseigentumsgesetz). La parte scritta è superata se in ogni area tematica si ottiene almeno il 50 per cento dei punti. Vengono verificate le basi giuridiche, commerciali e tecniche, per esempio rendiconto annuale e piano economico, regolamento sulle spese di riscaldamento (Heizkostenverordnung), regolamento sull'acqua potabile (Trinkwasserverordnung) e impiantistica degli edifici. L'esame può essere ripetuto un numero illimitato di volte.

Secondo il § 7 del regolamento sono equiparate senza esame le persone abilitate alla funzione di giudice, con formazione completata come agente immobiliare commerciale (Immobilienkauffrau o Immobilienkaufmann, anche Grundstücks- und Wohnungswirtschaft), gli esperti immobiliari certificati (Geprüfte Immobilienfachwirte) e i laureati con un indirizzo di studi in economia immobiliare.

Una società di amministrazione può definirsi certificata se tutti i dipendenti direttamente incaricati dell'amministrazione WEG hanno superato l'esame o sono equiparati (§ 8 del regolamento). Tra questi rientrano anche i referenti degli immobili.

L'eccezione per le piccole comunioni

Il diritto non sussiste se la comunione ha meno di nove diritti di proprietà esclusiva, se un proprietario di appartamento è stato nominato amministratore e se meno di un terzo dei proprietari chiede un amministratore certificato. Devono ricorrere tutte e tre le condizioni.

A cosa fare attenzione nella nomina

Una delibera che nomina un amministratore non certificato senza che si applichi un'eccezione non corrisponde a un'amministrazione regolare e può essere impugnata. L'azione di impugnazione deve essere proposta entro un mese dalla delibera (§ 45 WEG). Le società di amministrazione dovrebbero quindi allegare alla convocazione dell'assemblea la prova della certificazione o dell'equiparazione.

I contenuti dell'esame ai sensi del § 26a WEG sono trattati dalla DELA nel corso Esperto in amministrazione immobiliare.