Administrador certificado según el § 26a WEG: qué pueden exigir los propietarios

Desde el 1 de diciembre de 2023, el nombramiento de un administrador certificado forma parte de la administración ordenada (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Cada propietario de vivienda puede exigir a la comunidad una administración ordenada (§ 18 Abs. 2 WEG) y, por tanto, también un administrador certificado.

Para los administradores que ya estaban en el cargo el 1 de diciembre de 2020 regía una norma transitoria: frente a los propietarios de esa comunidad se consideraban certificados hasta el 1 de junio de 2024 (§ 48 Abs. 4 WEG). Este periodo de gracia terminó hace más de un año. En cada nuevo nombramiento o renovación se plantea la cuestión de la acreditación.

Quién se considera certificado

Está certificado quien ha superado ante una Cámara de Industria y Comercio (Industrie- und Handelskammer) el examen según el Reglamento de Examen del Administrador Certificado (Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung). El examen consta de una parte escrita de al menos 90 minutos y una parte oral de al menos 15 minutos por candidato, que se refiere sobre todo a la Ley de Propiedad Horizontal (Wohnungseigentumsgesetz). La parte escrita se supera si se obtiene al menos el 50 por ciento de los puntos en cada área temática. Se evalúan fundamentos jurídicos, comerciales y técnicos, como la liquidación anual y el plan económico, el Reglamento de Costes de Calefacción (Heizkostenverordnung), el Reglamento de Agua Potable (Trinkwasserverordnung) y las instalaciones del edificio. El examen puede repetirse tantas veces como se quiera.

Según el § 7 del Reglamento, se equiparan sin examen las personas habilitadas para ejercer como juez, las que han completado la formación profesional de técnica o técnico comercial inmobiliario (Immobilienkauffrau/Immobilienkaufmann, también en gestión de suelo y vivienda), los técnicos superiores inmobiliarios con examen (Geprüfte Immobilienfachwirte) y los titulados universitarios con especialización en economía inmobiliaria.

Una sociedad de administración puede denominarse certificada si todos los empleados que se ocupan directamente de la administración de comunidades WEG han superado el examen o están equiparados (§ 8 del Reglamento). Esto incluye también a los gestores de inmuebles.

La excepción para comunidades pequeñas

No existe este derecho si la comunidad tiene menos de nueve derechos de propiedad privativa, si un propietario de vivienda ha sido nombrado administrador y si menos de un tercio de los propietarios exige un administrador certificado. Deben concurrir las tres condiciones.

Qué hay que tener en cuenta en el nombramiento

Un acuerdo que nombra a un administrador no certificado sin que se aplique ninguna excepción no se ajusta a una administración ordenada y puede impugnarse. La demanda de impugnación debe interponerse en el plazo de un mes desde la adopción del acuerdo (§ 45 WEG). Por eso, las administraciones deberían adjuntar a la convocatoria de la junta el justificante de la certificación o de la equiparación.

La DELA trata los contenidos del examen según el § 26a WEG en el curso de técnico/a en administración de fincas.