المدير المعتمد وفق § 26a WEG: ما الذي يحق للمالكين المطالبة به

منذ 1 ديسمبر 2023 أصبح تعيين مدير معتمد جزءًا من الإدارة السليمة (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). ويحق لكل مالك شقة على حدة أن يطالب الجمعية بإدارة سليمة (§ 18 Abs. 2 WEG)، ومن ثم بمدير معتمد أيضًا.

وكانت هناك قاعدة انتقالية للمديرين الذين كانوا يشغلون المنصب في 1 ديسمبر 2020: فقد اعتُبروا معتمدين تجاه مالكي تلك الجمعية حتى 1 يونيو 2024 (§ 48 Abs. 4 WEG). وقد انقضت فترة السماح هذه منذ أكثر من عام. وعند كل تعيين جديد أو إعادة تعيين يُطرح سؤال الإثبات.

من يُعدّ معتمدًا

المعتمد هو من اجتاز أمام إحدى غرف الصناعة والتجارة (Industrie- und Handelskammer) الامتحان وفق لائحة امتحان المدير المعتمد (Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung). ويتألف الامتحان من جزء كتابي لا تقل مدته عن 90 دقيقة، وجزء شفهي لا تقل مدته عن 15 دقيقة لكل متقدم ويتناول أساسًا قانون ملكية الشقق (Wohnungseigentumsgesetz). ويُعدّ الجزء الكتابي ناجحًا إذا حصل المتقدم على 50 بالمئة على الأقل من النقاط في كل مجال موضوعي. ويشمل الامتحان الأسس القانونية والتجارية والفنية، مثل الحساب السنوي والخطة الاقتصادية، ولائحة تكاليف التدفئة (Heizkostenverordnung)، ولائحة مياه الشرب (Trinkwasserverordnung)، والتجهيزات الفنية للمباني. ويجوز إعادة الامتحان دون حد لعدد المرات.

ووفقًا لـ § 7 من اللائحة يُعامل معاملة المعتمد دون امتحان كلٌّ من: المؤهلون لتولي القضاء، ومن أتمّوا التدريب المهني موظفةً أو موظفًا عقاريًا (Immobilienkauffrau / Immobilienkaufmann، ويشمل ذلك تخصص إدارة الأراضي والمساكن)، وحملة شهادة أخصائي العقارات المعتمد (Geprüfte Immobilienfachwirte)، وخريجو الدراسات الجامعية ذات التخصص في الاقتصاد العقاري.

ويجوز لشركة الإدارة أن تصف نفسها بأنها معتمدة إذا كان جميع العاملين المكلفين مباشرة بإدارة جمعيات الملاك قد اجتازوا الامتحان أو عوملوا معاملة المعتمدين (§ 8 من اللائحة). ويدخل في ذلك أيضًا مسؤولو متابعة العقارات.

الاستثناء الخاص بالجمعيات الصغيرة

لا يقوم هذا الحق إذا كانت الجمعية تضم أقل من تسع وحدات ملكية خاصة، وكان أحد مالكي الشقق نفسه معيّنًا مديرًا، وطالب أقل من ثلث المالكين بمدير معتمد. ويجب أن تجتمع الشروط الثلاثة كلها.

ما يجب مراعاته عند التعيين

القرار الذي يعيّن مديرًا غير معتمد دون أن ينطبق أي استثناء لا يتوافق مع الإدارة السليمة، ويمكن الطعن فيه. ويجب رفع دعوى الطعن خلال شهر واحد من اتخاذ القرار (§ 45 WEG). لذلك ينبغي لشركات الإدارة أن ترفق بدعوة الاجتماع ما يثبت الاعتماد أو المعاملة المماثلة له.

وتتناول DELA مضامين الامتحان وفق § 26a WEG في دورة أخصائي إدارة العقارات.